Đất “chết” giữa lòng thành phố: vì sao các đô thị lớn đều tìm cách đánh thức nó

Đi qua bất cứ đô thị lớn nào cũng có thể gặp cảnh này: một khu đất rào kín, cỏ dại mọc cao, nằm lọt giữa những tòa nhà đang hoạt động nhộn nhịp. Giới quy hoạch đô thị quốc tế gọi những nơi như vậy là “đất chết” — đất có vị trí, có hạ tầng chung quanh, nhưng không sinh ra bất cứ hoạt động nào cho thành phố.

Vì sao đất chết gây hại nhiều hơn vẻ bề ngoài

Thiệt hại đầu tiên là kinh tế: đất đô thị là tài nguyên hữu hạn, mỗi khu đất bỏ hoang là một tiệm buôn không mở, một chung cư không xây, một khoản thuế không thu được cho ngân sách địa phương. Thiệt hại thứ hai là xã hội: khu đất hoang dễ thành nơi tụ tập rác thải, tệ nạn, làm giảm cảm giác an toàn và kéo giá trị bất động sản của cả khu phố xuống — người dân sống chung quanh phải gánh hậu quả của một quyết định không phải của mình. Và thiệt hại thứ ba, khó thấy nhứt, là tâm lý đầu cơ: khi giữ đất trống không tốn chi phí, người ta có động cơ giữ đất chờ tăng giá thay vì xây dựng, và càng nhiều người giữ, nguồn cung càng khan hiếm giả tạo.

Ba cách các thành phố thường dùng để đánh thức đất

Cách thứ nhứt là đánh thuế đất nhàn rỗi hoặc nhà trống, như Phi Luật Tân và thành phố Vancouver của Gia Nã Đại đang làm — buộc việc giữ đất không phải trả một cái giá ngày càng tăng. Cách thứ hai là “ngân hàng đất”: chánh quyền địa phương mua lại hoặc tiếp nhận các khu đất bỏ hoang, đất bị bỏ rơi vì nợ thuế, dọn sạch pháp lý rồi bán lại cho người có nhu cầu dùng đất thật — mô hình này phổ biến tại nhiều thành phố ở Hoa Kỳ. Cách thứ ba là cho dùng tạm thời: biến đất chờ quy hoạch thành bãi giữ xe, vườn cộng đồng, chợ phiên — đất được dùng trong lúc chờ đợi, thay vì chết hẳn. Ba cách ấy khác nhau về công cụ, nhưng chung một nguyên tắc: chi phí của việc để đất chết không thể để xã hội gánh thay cho chủ đất mãi được.

Ghi chép này là phần kiến thức nền để bạn đọc theo dõi tiếp các tin về chánh sách đất đai trong nước — chẳng hạn đề xuất thuế 0,2 phần trăm với đất bỏ hoang đang được Quốc Hội thảo luận. Hiểu được bài toán chung của thế giới, sẽ dễ nhận ra phần nào trong đề xuất của ta là đi theo kinh nghiệm chung, và phần nào là bài toán riêng của Việt Nam cần lời giải riêng.