Chung cư Hà Nội lần đầu giảm giá theo năm, người mua vẫn đứng ngoài chờ

Một căn hộ 70 thước vuông ở Hà Nội, tính theo giá chuyển nhượng bình quân nay, có giá khoảng 4,2 tỉ đồng — bớt đi chừng 360 triệu đồng so với một năm trước. Ấy vậy mà người mua vẫn chưa ùa vào. Giá xuống mà chợ vẫn lạnh, đó là nghịch lý của thị trường nhà đất thủ đô trong quý vừa qua.

Theo báo cáo quý III/2026 của CBRE Việt Nam, giá chào bán căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội bình quân còn khoảng 60 triệu đồng một thước vuông, giảm 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là lần đầu tiên giá chuyển nhượng giảm theo năm sau hai năm tăng nóng. Trong khi ấy, giá chào bán sơ cấp bình quân cũng lùi về 86 triệu đồng một thước vuông, giảm 9% theo quý và 6% theo năm; riêng vùng nội đô còn 102 triệu đồng một thước vuông. Lượng căn bán được trong quý chỉ hơn 3.900 căn, giảm 33% theo quý và 66% theo năm, thấp nhứt kể từ quý I/2024.

Vì sao giá xuống mà người mua vẫn dè dặt? Lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại nay ở mức 13 tới 15% một năm đã thành rào cản lớn nhứt trước cửa nhà. Người mua ở thật thấy khoản trả hằng tháng nặng nề; người mua bằng vốn vay thấy lãi ăn mòn hết phần giá giảm. Vả lại, áp lực giảm giá chủ yếu tới từ nhóm nhà đầu tư vay nhiều, nay buộc hạ giá chào để bán cho được khi chi phí vay vượt sức chịu đựng. Được biết, nguồn cung mới trong quý cũng co lại, chỉ khoảng 6.200 căn mở bán, giảm 28% theo quý.

Chi tiết đắt giá nhứt nằm ở phía người mua. Khảo sát môi giới của Batdongsan.com.vn cho hay 36% khách hàng chọn trì hoãn giao dịch để quan sát thêm, 25% mặc cả và chờ giá giảm nữa, 21% còn thận trọng cân nhắc. Nói cách khác, người mua không thiếu tiền mặt bằng thiếu niềm tin rằng giá đã đứng yên: ai cũng sợ mua hôm nay, tháng sau giá lại xuống thêm một nấc. Thị trường vì thế rơi vào thế giằng co — bên bán đã chịu hạ giá, bên mua vẫn khoanh tay chờ.

Với gia đình mua nhà để ở, tin này vừa mừng vừa nhắc nhở. Mừng vì sau hai năm leo thang, giá nhà lần đầu quay đầu; nhắc nhở vì đáy giá không ai gõ chuông báo trước, và một căn nhà mua bằng vốn vay nặng lãi có thể đắt hơn giá niêm yết rất nhiều sau mười, mười lăm năm trả nợ. Người mua khôn ngoan lúc này không hỏi giá còn xuống nữa hay không, mà hỏi khoản trả hằng tháng có vừa với thu nhập nhà mình hay không — trả lời được câu ấy rồi, giá giảm mới thật sự là cơ hội.